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CONTRO IL PERICOLO DI UN CANONE APPLICATO A “TAVOLINO” C’E’ UN RIMEDIO
UTILI INDICAZIONI IN ATTESA DELLE VERIFICHE E DEL FATTORE….K
In attesa che l’Amministrazione Difesa proceda alla formalizzazione insieme con l’intero Governo, che si è dichiarato in questo impegnato con l’approvazione della Mozione Parlamentare 1-599 dell’8 febbraio 2011, con un’altra legge che rinvii la data del 1 gennaio 2011 ad una data che preveda prima la notifica e poi l’applicazione, e che vengano innestato nel Regolamento sui canoni, le importanti innovazioni sempre previste dalla Mozione, CASADIRITTO porge all’attenzione delle famiglie interessate, una serie di misure e di precauzioni , alcune delle quali da mettere in atto immediatamente, da domani, che ritorneranno utili all’atto dell’applicazione valutativa del proprio alloggio, sia per quanto riguarda i canoni di mercato sia per le eventuali vendite, qualora l’alloggio faccia parte di quelli inclusi nell’emanando Decreto per le alienazioni.
Se e quando i tecnici entreranno nelle nostre case, troveranno di tutto. Nel fantastico mondo degli alloggi della Difesa, che noi conosciamo così bene, “de visu” non è raro avventurarci in case fantasma, con stanze tolte o aggiunte, intere palazzine fantasma, palazzi fantasma, tutto come risultato derivante anche da costruzioni abbarbicate attorno a caserme, sedimi, comprensori, villaggi, e poi magazzini, capannoni, stalle oppure costruzioni nuove, tutto in parte perfettamente sconosciuto al Catasto. Cosa fare?

Operazione trasparenza
Munendosi di pazienza, andare presso l’Agenzia del Demanio locale, (ex Catasto) oppure nelle grandi città presso le Circoscrizioni o Municipi, che con il Catasto sono in rete, e richiedere semplicemente un Certificato Catastale, indicando soltanto la Via ed il numero civico. Con poco più di un euro, verrà rilasciato a vista, quanto richiesto. Dal certificato cosi ottenuto si ricavano dati certi in ordine a:
- anno di costruzione;
- categoria catastale;
- classe;
- consistenza;
- rendita catastale.
Questi dati dovranno corrispondere con i dati che l’Incaricato della Direzione Genio o del Reparto Infrastrutture porrà a base certificandoli, incrociandoli con i successivi parametri dell’Osservatorio riportati nel Regolamento.

Stato di mantenimento
Attenzione particolare dovrà essere posta nell’individuare tale parametro. L’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) preso a base sempre nel Regolamento, prevede per lo stato conservativo e manutentivo, i seguenti indici:
- ottimo;
- buono;
- mediocre;
- pessimo.
Ognuno di questi indici è incrociato con l’epoca della costruzione e con la qualità delle finiture. Come è facile immaginare l’attribuzione può diventare soggettiva e quindi opinabile. Qui potrebbe giocarsi gran parte del risultato finale e quindi del prezzo. Ed è in questa fase , del contraddittorio e della constatazione che occorre stare attenti. A tale proposito si precisa che con almeno tre elementi carenti, di cui due all’interno dell’alloggio e uno esterno, oppure tre elementi interni, l’alloggio è considerato mediocre, il che comporta un abbattimento di prezzo del 30-35% . Tra questi elementi ricordiamo infissi, pavimenti, (con percentuale di dissesto) impianto elettrico (verificare se a norma e messa a terra non “virtuale”) mura, soffitti, terrazze, coperture, scale e facciate, infiltrazioni piovane etc. Tenere conto poi che la data di completa ristrutturazione attualizza la data dell’anno di costruzione. Attenzione al sistema degli scarichi fognanti e verificare se sono collegati o meno se sono collegati al sistemo fognario del Comune. Elemento determinante, in caso di vendita, controllare se l’accesso all’alloggio o altre parti, come il posto macchina, sono gravati da servitù militari.

Nel caso che il Catasto non conosca l’alloggio e quindi il Certificato non esiste
La cosa più seria è se, dopo la sorpresa, si scopre che l’alloggio è abusivo. Se invece può essere accatastato (a spese dell’utente dice il Regolamento alle vendite) per determinarne sia il valore catastale sia i parametri per il canone, la normativa prevede di prendere, per analogia, una categoria catastale e classe presunta, da un immobile similare, già accatastato. Occhi aperti ed interpellare un geometra o ingegnere, meglio se iscritti all’Albo, in caso di gravi controversie. La presenza di tale figura sarebbe opportuna in ogni caso. CASADIRITTO richiama l’attenzione sull’importanza della constatazione all’atto della compilazione del documento, non per scatenare inutili contenziosi, ma per dare possibilità di un controllo nella fase più delicata, quella della determinazione dei parametri per il prezzo, essendo le famiglie la parte più vulnerabile , specialmente quando sotto l’assillo dell’urgenza, l’Amministrazione della Difesa, magari in buonafede, potrebbe andare incontro a gaffe e soluzioni confuse, ma per questo non meno censurabili. Ne abbiamo avuto la prova quando sono stati determinati i canoni nel lontano 1996 con l’applicazione in ritardo della legge 537 e poi della 724. Meglio prevenire che curare.

Canoni di mercato e prezzi calcolati a “tavolino”
Nel caso invece che i parametri vengano attribuiti a “tavolino” senza quindi con la constatazione, e senza che la controparte sia posta in condizioni di dire la sua, si suggerisce di richiedere immediatamente all’Amministrazione la scheda tecnica debitamente firmata dall’Ente certificatore, che è un atto pubblico, posta a base per i conteggi in modo di “attenzionarla” per i controlli di parte. Questo è necessario che accada nella fase che precede sia la determinazione dei canoni, che quella delle vendite, per evitare un contenzioso infinito e spese non quantificabili.
E’ meglio che l’interessato faccia pervenire subito una lettera nella quale venga espressa questa volontà, ma è meglio chiamare diritto, di esercitare il proprio controllo, o alla Direzione Genio (Aeronautica e Marina) o al Reparto Infrastrutture (Esercito) da cui dipende per Territorio.
Si ricorda che i parametri da individuare, come si evince dallo schema di Regolamento sui canoni attualmente ancora in bozza, spaziano in maniera cavillosa e maniacale sui minimi particolari, determinando ed influenzando il valore finale. E’ li che spunta minaccioso il coefficiente K…3. (come da Regolamento )
Sergio Boncioli


21 febbraio 2011

STRADAFACENDO

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